降到3.9%还是3.55%？存量房贷利率下调十问十答来了！

　　“为什么别人降到3.55%，我只降到3.9%”

　　“什么时候能按照调整后的利率来算利息”

　　“我预约了提前还款，还可以享受利率下调优惠吗”

　　就在今天一大早，工、农、中、建、交等银行纷纷发布关于存量住房贷款利率调整执行细则，并且就大众关注度高的问题进行了答疑，懂哥第一时间进行了梳理，一起来看！

　　为什么你的利率降到3.9%而不是3.55%？

　　同一个城市、同样是首套浮动利率的贷款，调整后的贷款利率为什么会不一样？

　　这是这次存量房贷利率下调后，银行被问的最多的问题。

　　对此，各家银行也进行了细致的解释。原文如下：

　　本次存量房贷利率调整仅调整加点幅度，并不调整LPR取值、重定价日等其他贷款要素。因客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价，贷款采用的五年期以上LPR值有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，导致本次批量调整后的贷款利率会有所不同。但到了贷款下一个重定价日后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

　　为了方便大家了解，帮主给大家举例说明如下：

　　例1：假设您的首套房贷利率LPR取值为4.2%、加点幅度为0，则您当前贷款利率为4.2%。如您的贷款属于本次调整范围，批量调整后的贷款利率为LPR-30BP，即4.2%-0.3%=3.9%。如您的贷款重定价日为每年1月1日且此时5年期以上LPR为3.85%，在2025年1月1日取最新LPR值后，您的房贷利率将调整为3.85%-0.3%=3.55%。（这也是帮主家目前的一个情况）

　　例2：假设您的首套房贷利率LPR取值为3.95%、加点幅度为-10BP，则您当前贷款利率为3.95%-0.1%=3.85%。如您的贷款属于本次调整范围，批量调整后的贷款利率为LPR-30BP，即3.95%-0.3%=3.65%。如您的贷款重定价日为每年1月1日且此时5年期以上LPR为3.85%，在2025年1月1日取最新LPR值后，您的房贷利率将调整为3.85%-0.3%=3.55%。

　　例3：假设您的首套房贷利率LPR取值为3.85%、加点幅度为-10BP，则您当前贷款利率为3.85%-0.1%=3.75%。如您的贷款属于本次调整范围，批量调整后的贷款利率为LPR-30BP，即3.85%-0.3%=3.55%。如您的贷款重定价日为每年1月1日且此时5年期以上LPR为3.85%，在2025年1月1日取最新LPR值后，您的房贷利率仍为3.55%。

　　例4：假设您的首套房贷利率LPR取值为3.85%、加点幅度为-50BP，则您当前贷款利率为3.85%-0.5%=3.35%。因您当前房贷利率加点幅度已低于-30BP，故本次将不做调整。

　　想知道你的利率调整后是多少，可以在手机银行-贷款详情栏目查询，包括你当前的LPR取值、重定价日等都可以查看到。

　　存量房贷利率下调十问十答来了！

　　1、这次存量房贷利率下调多少？

　　利率高于LPR-30BP的全部存量房贷统一调整至LPR-30BP。存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。

　　2、商用房贷款可以进行利率调整吗？

　　此次存量房贷利率调整只针对商业性个人住房贷款（包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款）。商用房（含商住两用房、商铺等）贷款不在此次调整范围内。

　　3、固定利率和基准利率的房贷可以调整吗？

　　对于固定利率和基准利率的房贷，需先提出申请转成浮动利率，以最近一个月贷款市场报价利率（LPR）转换为加点形式，转换后如利率水平高于LPR-30BP，再将加点幅度调整至上述下限。利率转换后不得再转回固定利率或基准利率定价。

　　4、银行是否对本次利率调整收取费用？

　　本次存量房贷利率调整过程中，银行不收取任何费用，也不委托任何中介机构办理。

　　5、我的房贷当前利率为LPR-40BP，还能参加这次调整吗？

　　如果您的房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么您已享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。

　　6、我的住房贷款为二套房贷款，可以进行利率调整吗？

　　符合条件的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款都可以进行批量调整。如您的贷款不在北京/上海/深圳等地区，由于首套房和二套房贷款利率下限一致，因此您无需申请“二套转首套”，银行将批量进行利率下调。

　　7、若房贷利率10月25日变更生效，我的10月房贷还款日为28日，还款日是否会发生变化？

　　本次利率调整不涉及还款日变化，如您的贷款还款日为28日，利率调整后您的还款日依然为每月28日。房贷利率调整变更生效日（10月25日）在您两期还款日之间，所以您10月的还款额将分为调整前、调整后两段计息，即：调整前（即9月28日至10月24日）按原利率计算，调整后（即10月25日至10月27日）按新利率计算。从您调整后的下个月起，整月的利息都按新利率计算。

　　8、银行什么时候开始下调？会通知我吗？

　　符合条件的存量个人住房贷款，银行于2024年10月25日集中批量调整合同贷款利率。存量房贷利率调整后，银行将通过短信告知客户利率调整结果，客户可在手机银行“房贷利率调整”栏目查询利率调整结果。

　　9、这次批量调整存量房贷利率后，首套和二套住房贷款的利率一样吗？

　　除了北京、上海、深圳等以外的大部分地区，只要是符合调整条件的贷款，无论是首套还是二套，都将统一批量调整为LPR-30BP。北京、上海、深圳等地区符合调整条件的首套房贷款，也将统一批量调整为LPR-30BP，二套房贷款调整后的利率值按照三个城市当前二套房贷相应的政策下限确定。

　　10、我预约了提前还款，还可以享受此次利率下调的政策优惠吗？

　　这里要分三种情况。情况一：如尚未完成扣款，您可撤销提前还款申请，只要符合此次调整条件，即可进行利率调整；情况二：如已完成部分提前还款扣款，只要符合此次调整条件，剩余本金部分可进行利率调整；情况三：如全部贷款已结清，则无法进行利率调整。

　　最后，还有两个点，懂哥认为，各位老铁可以提前了解一下。

　　一、这个月21日（20日是周末），LPR大概率可能有所下降，从而进一步减少房贷借款人的利息支出。

　　二、这次大概率应该是最后一次集中下降存量房贷，当然，未来不是不降，而是要降也是和银行协商降，这次集中下降简单粗暴，以后就是个人和银行去谈利率。具体来说，就是如果未来新发放的房贷利率还在继续下降，那么当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人就可与银行进行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。